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1日の乗降数4000人ぐらいの田舎の駅前(滋賀県)にコワーキングスペースを大きく移転したら売上どうなるか検証してみました。

2017年12月22日 カテゴリー:コワーキングスペースについて考える
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このサイズのスペースが。




同じ町で駅近になりこうなると売上がどう変わるのかを色々正直に書く記事。



こんにちは、今プラス管理人です。
今回の記事はなかなかの長文となっております。

というのは、アドベントカレンダーという12月1日から25日まであるテーマで色々な人がブログ記事を書くというのに参加しておりまして、今回参加したテーマがコワーキングスペース運営者というもの。

コワーキングスペース運営者限定アドベントカレンダー Advent Calendar 2017となるのですが、まーーー参考になる

毎年見ていて、コワーキングスペース始める方は、絶対これまでの全てをまず見ることから始めると良いと思います。

リンク探すのが面倒くさいという方の為にこちら。
コワーキングスペース運営者限定アドベントカレンダー Advent Calendar 2016
コワーキングスペース運営者限定アドベントカレンダー Advent Calendar 2015
コワーキング Advent Calendar 2014
コワーキング Advent Calendar 2013


毎年のこれらの記事を参考に、今プラスも影響を受けて変わってきた部分もあるので、今回の記事はこれから始める人達に向けてしっかり参考になる情報を書きたいなと。

そしてその思いから書いてみると、結果長文となりました。はい。



特に今回書く記事は、

・地方(人口20万人以下)、移動が主に車

・最寄り駅から歩いて10分以上(その最寄駅も一日の乗降車数1万人以下)

・スペースのサイズとして50㎡以下

の条件+今実際に運営していて、今後移転してもっと大きくした方が売上が見込めるのかどうか?という悩みを持っている人に向けて書いています。


そういう方は「同じ地域でも場所を変えて、施設を変えたら売上こうなったよ」というのを報告していますので、参考にしていただけますと!


1.人口5万人ぐらいの町で駅から徒歩30分の場所にコワーキングスペースを作るとどうなるのか?


さてさて、まず今プラスというコワーキングスペースをご紹介します。

この今プラス、誕生したのは2014年1月。

元々自宅兼事務所でジャパニーズという屋号でフリーランスでホームページ制作をしていた僕が、法人成りをするときにどこか事務所が欲しい!しかも滋賀県内でWEB屋の繋がりが欲しい!ということで生まれました。
参考リンク:滋賀県のホームページ制作会社「ジャパニーズ」


生まれた場所は築100年以上の古民家。THEおばあちゃんの家という場所を妻と2人でDIYして完成。



大家さんの猫が遊びにきて、場所が最寄り駅から徒歩30分、旧道で住宅街の中なので交通量もなし。そんな場所でした。


もちろんそういう状況なのでネットで今プラスを知ってもらわないといけないのですが、現時点も含めて滋賀県にコワーキングスペースという言葉が広まっていません。
なのでWEBサイト作っても全然アクセスがない


結果的に最初の利用者が現れるまでに半年を要す結果に。


この時に思ったことは、本業(ホームページ制作業)が本当にあって良かったということ。本業の事務所兼で使っていたこともあり、コワーキングスペースの売上がたとえ0円であっても良かったのですが、これコワーキングスペース本業にしていたら廃業していたなという状態です。

なのでこれから地方でコワーキングスペースを始める方は、ひとまず本業なり何かで自分の毎月の生活費を養えるものは作っていた方がいいです。はい。



古民家で3年半ほど運営したことで生まれたもの。


そんな今プラスでしたが、半年で一人の利用者が、3ヶ月に一人、1ヶ月に一人、毎日一人と段々と利用者が増えてきました。


というのも地方に作業できるスペースがないということ、更に今プラスの空気感が好き!ということでリピーターの方が生まれたことが日々の利用者に繋がりました。

しかもWEB系のみならず県内の個人事業主、ライターなど協力してもらえる方との繋がりも!

他にも今プラスをより地域の人に知ってもらおうとはじめた地域情報サイトで、「湖南市で何やら面白い動きしている奴がいるぞ!」となって湖南市の行政との繋がりが作れたり、そもそも地方でコワーキングスペースをしていることが珍しいなどでメディアに取り上げたいただいたりのもやっていて良かったことです。

参考リンク
日刊!湖南市
日刊!滋賀県
メディア掲載実績

実はコワーキングスペースを初めてからスペース自体の売上は全然でしたが、本業のホームページ制作の依頼に繋がって年々本業の売上はあがっております。

ホームページ制作業とコワーキングスペースは親和性が高いと思うので、地方の制作会社さんは事務所兼でいかがでしょうか?




徒歩30分、人口5万人の地方でコワーキングスペースはどんな売上だったか?


3年間半ほど運営していくことで、平均で1日一人ぐらいのドロップインが出てきたと。
ただ一回辺りが500円、イベント収入も月額会員の制度もなかったので大体一月辺りの売上は1万円ぐらいに。

この状態が1年ぐらい続いた時に、思ったわけです。




「あ、もうこの場所でこれから先何年もしても状況は変わらない。」と。


売上的な話よりも、利用者数がこれ以上増えないスペースとなると、色々な人達との交流の場が成立せず(大体同じ人がいる為。)いつかは下降線をたどることになってしまう。(そもそものラインが低いですが。)

どうしてもスペースが限られてしまうので新しく来た人との交流は絶対できるのですが、作業に集中する場所としてのニーズを果たす事はできませんでした。

ただコワーキングスペースというサービスへの期待、今後の可能性をものすごく感じていたので、コワーキングスペースをやめるという選択肢ではなく金銭的なリスクを負ってでも場所を移転してやってしまおうという結論に。

その結論になったのが、2016年の10月ぐらい。移転したのが2017年10月だったので、計画を考えて実際に移転するまでに1年間要しております。

1年間かけての移転までの過ごし方。ここも重要でした。



2.移転しよう!の準備編。こんなことを1年間してきました!


移転するまでに1年間かかったわけですが、ただ1年間の時が流れたというのではありません。

まず移転するのには2つの問題をクリアする必要があったのです。

その問題というのが…
・地方でコワーキングスペースを移転したとして売上は本当にしっかりあげられるのか?あげられるとして、その為の条件は?
・移転にかかる費用はどうするのか?

費用に関してはどうにか工面出来たとしても、その費用をどこに費やす必要があるのか?

ただ広い場所に移動してオシャレにすればいいのか?
それとも設備を整えるべきなのか?
そもそも同じ湖南市でコワーキングスペースをやること自体が無理なのか?


それを知るためにですね。僕、国内&国外のコワーキングスペースにいって利用しに行くことになったのです。その期間に半年ぐらい費やしております。



理想を追い求め、国内、国外のコワーキングスペースを利用したり、聞きにいってみた。



移転したとしても利用する人がいないと、現実的に廃業というものが待ち構えてきます。

その為にも頭で色々考えるだけではなく、もっと多くのスペースを実際に使ってみよう、聞きに行ってみようという国内外含めて行ってきました。

実際に利用したりオーナーさんに話を聞きにいった一覧がこちら。

(順不同)
・アイルビー高槻(大阪)
・ROOT(滋賀)
・co-ba 近江八幡(滋賀)
・ひらば(大阪)
・umidass(大阪)
・Coworking Cafe CC(三重)
・コワクラ(兵庫)
・mocco(兵庫)
・JUSO Coworking(大阪)
・THE LINKS KITAHAMA(大阪)
・オオサカンスペース(大阪)
・NEXTON(神奈川)
・いいオフィス(東京)
・タネマキ(神奈川)
・7F(埼玉)
・Xnode(上海)
・People Squared(上海)
・naked Hub(上海)
・氪空间(北京)
・WE+(北京)
・Coffize(北京)
・Impact Hub(台湾)
・CONNECT(台湾)
・UIUX Cafe(台湾)
・Keep workinge(台湾)

中国のコワーキングスペースの桁の違いに驚き、台湾のコワーキングスペースでの交流のしやすさに親しみを持ち、都会の本格的なコワーキングスペースを参考にし、地方のコワーキングスペースのオーナーさんと「あるよねー!」話に華を咲かせた半年間。

時間とお金もかかりましたが、これをすることで利用者目線を培う事ができ、その土地土地で新しく移転するスペースの下書きを何度も繰り返す事ができました。

行った先々でお付き合い頂いたオーナーさんやスタッフさん、本当にありがとうございました!またちゃんと再訪します!



移転先のコンセプトが決定!「仕事も勉強もしたいこともはかどるスペース」。


移転を考えた時、実は駅前に作るというのは、あまり考えていませんでした。

僕自身、バスケットが趣味なので広い倉庫を借りてバスケコート+コワーキングスペース的なものもいいなーとか

ただ色々スペースを利用する中で、それだと独りよがりすぎる。

そして地方であっても求められているのは交流もそうですが、何より作業を快適にする場所の確保ということでした。



そこからしっくりきたコンセプトがこちらになります。。







「仕事も勉強もしたいこともはかどるスペース」。




コンセプトが決まってからは、
・はかどるには場所はどこがいいのか?
・出先で勉強する人や仕事する人はどんな人か?
・空間はどんな風にすればいいのか?

などが出てきて、その結果、駅前すぐにあるビルの1Fで移転することが決定に!



コワーキングスペースで融資を受けることに!気になる移転だかかった費用は?


移転する内容が決まり、物件も目星がついて設計・工事&設備などで色々お金がいくらぐらい必要かわかってきた2017年4月頃。

なかなかの金額がかかることが予想出来ていたので、融資を受けること。

創業して6年ぐらい、頑なに融資を受けることを拒否してきた僕でしたがさすがの初期費用に対して、「これは借りないと移転が実現出来ない」ということになり事業計画書を創り始めることになります。

ただこの事業計画書、どうやったら良いものが出来るのか?

コワーキングスペースというビジネスが理解されないであろう担当者の方に融資しても良い!という判断を得られるのか?

ここでも試行錯誤して、本業もある中、事業計画書を作っては妻に見せて反応を見て、手直しして。

その結果完成した事業計画書が2017年6月。何度も試行錯誤したこともあって、銀行も金融公庫の説明でも問題なくいけたのでしょう。

希望額の融資を全額請けることができました。
それが2017年8月のお盆開けぐらいで、そこまでの下準備として工務店の方とは話を進めていたので、一気に工事が実際にはじまっていきます。


あ、ちなみによく聞かれるので、もうここに書いておきますが今回の移転でかかったお金。

おおよそ1000枚の諭吉さんぐらいです。ここに更に運転資金としても200枚ほど諭吉さんを借りているのですが、地方のコワーキングスペースでも、しっかり事業計画書を作ればこの金額は融資受けられるみたいです。(本業があったのも大きい。)




なぜ移転するのに、もっと滋賀県でも人口がある場所に移転しなかったのか?


移転する場合に自由になる選択肢が一つあります。それは場所がどこでも良いということ。

滋賀県の場合、一番乗降数が多い駅として草津駅、南草津駅、そして県庁所在地のある大津市などがあります。

他にも湖南市より人口が多くて、駅の利用者も多い場所は数多く合ったのですが(というより湖南市が県内でも下から数えた方が早い方。)、移転する時から元々移転先に湖南市以外は頭になかったです。



なぜ湖南市で再びしたのか。


それは大きな理由として僕以外で湖南市でコワーキングスペースをする人が現れないから。

コワーキングスペースをする場合、始めるのは簡単でも、持続する為の売上を作っていくのはとても大変です。地方になればなるほど人口の部分で本当より大変です。

しかも借り入れして初期投資して、リスクを背負って駅前でどどーんとする人が僕以外に出てくることはおそらくないと思います。

ただ湖南市として持続可能な形を作る事ができれば、後に続く人達が滋賀県にも必ず出てくると思います。だって湖南市で成立しているのですから。

だから湖南市以外はそういう人達にまかせて、まずは僕自身がここでしっかりとビジネスで成立することを目指さなければと思いました。





今回の本題!同じ市だけど超駅近に移転した結果!売上はどうなったのか?


結論:売上はこうなりました。


結果的に移転してから3ヶ月後の12月現在。まだ月途中ではありますが…
・月額会員 12名
・1日平均売上(月額会員売上除く) 2,550円

となり、12月の売上は最低でも18諭吉さんぐらいとなります。

この金額、元々事業計画書では半年後ぐらいに目標としていた金額となります。

僕自身、事業計画書で融資を受けるためにも「最悪これでも返済できますよ!公庫さん!」という内容で作ったため、この金額が3ヶ月前倒しでクリア出来たのは本当に大きいなと。あと月額会員すんごい大きい。

今回の場合、18枚ぐらいの諭吉さんがいると、この金額だけで家賃プラス駐車場がカバーできます。
あとは返済分と電気代や諸費用部分になりますが、こちらは本業の方でカバーできるので、ひとまずはちょっとだけ安心できるラインまで持っていくことが出来ました。

2018年の目標としては地方のコワーキングスペースでも全体の費用(おおよそ諭吉さん40枚)+大卒の正社員一人を単体で作れるように頑張っていきます。

さてさてここまでは書いたけど、今回の読んで欲しい人にとってより知りたいのは「もっと移転に関する実務的なこと教えて!」ということではないでしょうか?

そこでここからはやって良かったことなどをご紹介していきます。


やって良かったこと。1.色々なスペースで見に行くだけでなく利用したこと。


今回特に本当にやって良かったと思うのはただ見学するだけではなく、実際に各スペース利用して色々感じ取ることができたことです。(中国のコワーキングスペースの場合、月額制になっていたりで使えず見学だけになったスペースもあり。)

僕自身はコワーキングスペースを知るために、オーナーに「話を聞きにいくだけでは本質的なそのスペースの良さはわからない。」と思っていて、その為にも必ず3時間以上はそのスペースで実際に作業してみてオーナーの人と話したりコミュニケーションをとったりします。

すると
・このスペースは他の人と交流しやすけどなんでだろう。
・めちゃくちゃ集中できた!なんでだろう。

などなどの、なんでだろうが本当にどのスペースでもいっぱい出てきます。

そのなんでだろうを積み重ねて、積み重ねて移転先の今プラスのハード・ソフトの形が出来ました。おそらくこれをしなかったら、今以上に「利用者目線ではない」コワーキングスペースができたんじゃないかなと思っております。

だからですね。

これからコワーキングスペースをはじめよう!という方は絶対「話聞きに行こう」だけではなく利用した方がいいです。

オーナーさん自身も多分「利用してなくて話聞きに行くだけで、うちのスペースの良さがどこまでわかるんだろう?」となってしまう可能性もありますし何より利用してもらった方が、オーナーさんともコミュニケーションがより取りやすいです。



やって良かったこと。2.クラウドファンディングをしたこと。



今回の移転に関してはクラウドファンディングを行ないました。
参考リンク:滋賀の甲西駅1分の所に仕事・勉強・したいことがはかどるスペース作ります!

行った理由としては資金の部分もありつつ、移転することをより知ってもらいたかったから。

結果的に大きな金額ではないですが、金額以上に知ってもらえることが出来、オープニングパーティーも盛大に行うことが出来ました。



やって良かったこと。3.空間設計に投資したこと。


今回移転したことで、本当に大きな金額を背負ったのですが、それでもそこに投資をしたことは大きかったです。


移転先の今プラスではいくつかの機能をもったスペースに分けられているのですが中でも基本会話NGな集中スペース。



更に会話してOKなコミュニティースペースを作ったことで、初めての人でも会話しやすく、しかも仕事したいときは移動すればOKという状態を創り出すことが出来ました。










他にもミーティングルームやキッチンと飲食店許可をとってワンデイシェフを出来るようにしたり、3Dプリンターやレーザーカッターなどが使えるFABルームを作ったり。

僕自身がこんなコワーキングスペースが地方にあったら絶対に良い!という部分にお金を投資して、今のところ売上・利用者数という部分でも反映されているのでこれは投資してよかったなと。

あとは頑張って返済して利益に繋げていかねば!




やって良かったこと。4.色々なキーワードで検索上位にあげるようにしたこと。


とはいえ移転して大きくコワーキングスペースをしても湖南市という町の人口は変わりませんし、駅の乗降数も変わりません。

その為「使いたい!」という人に知ってもらう必要があります。

コワーキングスペースをしている方の悩みのたねの一つに「新規の人が増えない。」ということがあると思うのですが、僕の中ではその解決方法の一つとして様々なキーワードで検索上位にあげることじゃないかなと思っております。

駅前に移転すると、駅からフラッと来るだろうとも期待を抱いておりましたがそんな甘くはいきません。

基本的に駅前に移転しても今プラスに来る人は「今プラスに行こう。」と思って来る人達となります。

だからこそ
・勉強、自習
・Wi-Fi、作業
・キッチン
・レーザーカッター、3Dプリンター
・シェアオフィス、レンタルオフィス

などなど現在複数のサイトを展開してキーワードをあげております。この効果はなかなか大きくて、何よりもお金を使わなくてすみます。なので地方でコワーキングスペースをしている方はぜひブログ記事なんか書かれるといいかもしれません。

【現在今プラスのサテライトサイトとして公開している内容】
勉強、自習したい人向け用サイト
ワークスペースを探している人用サイト
シェアオフィスなどを探している人用サイト
ファボ向けサイト
今日からシェフ用サイト

あと基本的なことですが、営業日は必ず毎日今プラスのFacebookページを更新するようにしています。

そうすることで、初めての方も「あ、ここ積極的に頑張ってるな!」とも思えてもらえて、まだ来てはないけどいいねしてくれた方にも「定期的なアピール」をすることが出来ます。

とても地道で時間がかかることですが、こういう地道にコツコツ頑張ることが好きな性分なので良かったです。

参考リンク:今プラスFacebookページ

やって良かったこと。5.古民家で3年半やり続けたこと。



今回の移転。もし最初から今の場所に来ても絶対に今の売上はこんなに早くは作れませんでした。

3年半したことで今プラスにファンという土壌ができていて、だからこそ「これまで使いたかったけど…。」という人を掘り出す事ができたのです。

古民家でも3年半して制作会社の売上も作れ、なおかつ今プラスを知ってもらう土壌も作ることができて。ただの作業場所ではない「交流することが当たり前のようにできる空気感」も作れたと思います。




あとがき


なかなかの文字数がいってしまった今回の記事。

これから地方でコワーキングスペースを始める方や、移転を考えている方にとっては実際の数字含めて参考になったらなーと思います。

ここだけの記事を見たら「順調そう。」というイメージを持たれるかもしれませんが、まだまだコワーキングスペース単体の収支でいくと支出の方が多い状況でして、売上をしっかり作ることも重要となります。

そういう意味では本業をしているからこそ、金銭的余裕があってある程度の期間でコワーキングスペースの収支を考えるのはありがたいかも。

ぜひコワーキングスペースを始めたい方、悩んでいる方など今プラスに来てきて下さい。話しましょう!

そして2018年も僕自身色々なスペースにまた利用しに行くので、その時は少しだけでもお相手してもらえると助かります。

さあ残すところあと二日となったアドベントカレンダー。

明日の方は、コワーキングスペースHaLakeの登尾 徳誠さんです。よろしくお願いします!
(僕がHaLakeに利用しに行った時もよろしくお願いします!)